Sind Sie auf der Suche nach einem Eigenheim? Dann ist Ihnen sicher schon der Begriff „Bestellerprinzip“ begegnet. Nachdem es lange diskutiert wurde, ist am 23.12. letzten Jahres ein Gesetz in Kraft getreten, das die Provisionszahlungen bei Immobilienverkäufen an Privatleute regelt. Das Neue daran ist ein Prinzip, das sich eigentlich wie eine Selbstverständlichkeit anhört: Wer bestellt, bezahlt.

Damit sollen die Provisionszahlungen für Makler bundesweit nach fairen, einheitlichen Regeln funktionieren, und zwar so, dass nicht der Käufer den Makler alleine zahlt, wenn der Verkäufer ihn beauftragt. Hier in Emmerich – und überhaupt in Nordrhein-Westfalen – ist es schon bislang marktüblich gewesen, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen. Als Käufer wird Ihnen in der Regel eine Courtage von 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet. Was Sie meist nicht sehen: auch der Verkäufer bezahlt den Makler meist mit 3 Prozent. Aus Sicht des Maklers ist dies die Innenprovision. Die Courtage, die Sie bezahlen, nennt man Außenprovision.

Warum gibt es das Bestellerprinzip?

Um zu verstehen, warum es das Gesetz gibt, lohnt sich ein Blick in andere Bundesländer, in denen der Markt sich anders entwickelt hatte: In Berlin und Brandenburg etwa trugen Käufer die vollen 6 Prozent, während der Verkäufer nichts zahlen musste. Und je nach Marktlage konnte der Verkäufer auch hier Gratisleistungen bekommen, denn so mancher Makler machte das Spiel mit. Das Gesetz legt nun fest: Halbe-halbe ist fair, wobei der Verkäufer mehr zahlen darf als der Käufer, aber nicht umgekehrt.

Was ändert sich für mich als Käufer?

Möglicherweise werden Sie nicht viel Veränderung feststellen, wenn Sie am Niederrhein ein Eigenheim kaufen wollen: Die Außenprovision wird wahrscheinlich immer noch in den meisten Fällen 3 Prozent betragen. Eines allerdings ist demnächst nicht mehr möglich: Dass der Verkäufer gegenüber dem Makler darauf besteht, die Innenprovision womöglich bis auf Null zu senken. Denn wenn er dies tut, muss der Makler denselben Nachlass auch dem Käufer gewähren. Und wer arbeitet schon gern umsonst?

Damit die Einhaltung des Gesetzes zweifelsfrei nachvollziehbar ist – im Zweifel vor Gericht – schließen Makler den Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten schon ab, bevor Exposés verschickt und Besichtigungstermine verabredet werden. In diesem Vertrag ist die Höhe der Provision klar geregelt. Das wird zu einer Flut neuer Verträge führen und vor allem Maklern mehr Arbeit machen. Dafür können Sie sich sicher sein, dass Sie fair behandelt werden und kein privater Immobilienkauf zu Ihren Lasten geht. Natürlich wird die Provision nicht fällig, wenn es nicht zum Kauf kommt.

Ein wichtiges Detail ist, dass das Bestellerprinzip Sie davor schützt, ein mehrfach vermarktetes Objekt zu erwerben, für das dann mehrmals Provision fällig wäre.

Welche Provisionen sind noch möglich?

Der Gesetzgeber regelt nicht die Höhe der Provision. Grundsätzlich ist bei privaten Immobiliengeschäften jede Provisionshöhe denkbar. In der Regel wird es aber wohl bei den drei Prozent pro Partei bleiben. Sollten Sie höhere Provisionen zahlen müssen, dann ist dies nur legal, wenn auch der Verkäufer entsprechend mehr zahlt.

Allerdings bleibt es möglich, dass Sie gar keine Provision zahlen – oder deutlich weniger als 3 Prozent. Denn dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt, ist erlaubt. Immobilien, die über Makler für den Käufer provisionsfrei angeboten werden, können durchaus noch vorkommen.

Übrigens: es gibt wie in fast jedem Gesetz Ausnahmeregelungen: Die Provisionsteilung greift nicht, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder ein Baugrundstück kaufen. Außerdem können Sie nicht auf eine Teilung hoffen, wenn Sie selbst den Makler mit einer Suche beauftragen.

Bleiben Sie dran: In Teil 2 erklären wir, was Sie als Verkäufer erwartet.